至少從德國承租人的角度來(lái)看,德國經(jīng)濟的力量會(huì )讓人感覺(jué)像是被下了毒的圣杯。
在2008年的金融危機之后,歐洲南部的國家都在努力解決高失業(yè)率問(wèn)題,西班牙人,意大利人和希臘人紛紛決定在德國重新開(kāi)始。
再加上東歐人有能力突然遷移到西歐,加上成千上萬(wàn)的難民,造成了德國的租賃市場(chǎng)上有很多壓力,萊納·布勞恩說(shuō),他主要針對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究。
“越來(lái)越多的人意味著(zhù)對公寓的需求越來(lái)越大,”他說(shuō)。
但是導致德國租賃市場(chǎng)的瓶頸。不僅僅是國外的移民問(wèn)題
“人們正在離開(kāi)農村,搬到城市。這是我們在中國、非洲和美國看到的,”但在過(guò)去并沒(méi)有影響到德國?,F在有大量35歲以下的青年人進(jìn)入城市。單單這個(gè)因素就會(huì )導致租金大幅上漲。
政府措手不及
根據布勞恩的說(shuō)法,德國當局對大批民眾涌向柏林、漢堡和慕尼黑的明亮燈光,以及更小的所謂的“蜂群”城市措手不及。
“十年前,德國所有人都認為這個(gè)國家的人口將會(huì )減少,租賃市場(chǎng)的需求將會(huì )減少,空置房的數量將會(huì )增加。”因此,政府和投資者都忽視了市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)暗示的信號。
即使房地產(chǎn)投資者意識到有什么事情發(fā)生了,他們也無(wú)法立刻開(kāi)工。
布勞恩說(shuō),地方政府為了省錢(qián)一直在裁員。“當他們削減開(kāi)支時(shí),他們在不需要人的地方,比如建筑部門(mén)。”
換句話(huà)說(shuō),那些不得不勘測土地并分配土地用于建造的專(zhuān)家們已經(jīng)不在那里了。當私營(yíng)部門(mén)能給工程師提供更好的薪水時(shí),找到新的工程師并不一定容易。
人民的力量
布勞恩說(shuō),在迫切需要的發(fā)展面前設置障礙的不僅僅是地方政府。
市民的抗議活動(dòng)經(jīng)常阻礙新建筑的開(kāi)發(fā)。
“有一個(gè)完全正常的原因:人們有一種‘不在我家后院’的心態(tài),”他解釋道。
但害怕中產(chǎn)階級化是另一個(gè)原因。人們把新建房屋等同于租金上漲。這似乎是真的,因為新的建筑更貴,所以人們擔心鄰近的建筑租金也會(huì )上漲。事實(shí)上,如果沒(méi)有足夠的供應,租金就會(huì )上漲,如果沒(méi)有隔壁的新建筑,租金就會(huì )上漲。
在5月份,激進(jìn)分子占領(lǐng)了柏林的幾棟建筑以強調他們聲稱(chēng)的是大量的房產(chǎn),這些房產(chǎn)是投機者購買(mǎi)的,然后在被出售前空置了好幾年。
“那完全是胡說(shuō)八道,”布勞恩說(shuō)。“沒(méi)有房子因為投機而空著(zhù)。這是一個(gè)瘋狂的左翼觀(guān)點(diǎn),認為缺乏可用的住房與投機有關(guān)。
他說(shuō),雖然20年前首都確實(shí)有大約10萬(wàn)空置的公寓,但現在這個(gè)數字已經(jīng)減少到幾乎沒(méi)有了。
“我們的研究顯示,目前約有1.8萬(wàn)套空置房——約占總存量的1%。”但這可以用一個(gè)事實(shí)來(lái)解釋?zhuān)蔷褪切枰袔讉€(gè)空的公寓,這樣人們就可以搬家了??傆幸恍┕⑿枰?,也需要一段時(shí)間,”布勞恩指出。
那里的租金沒(méi)漲?
在報道德國租金上漲時(shí),另一個(gè)經(jīng)常被忽視的問(wèn)題是,大部分人口沒(méi)有受到影響。
布勞恩估計,三分之二的德國人沒(méi)有感受到租金上漲的影響。由于年輕人紛紛涌向城市,導致供應過(guò)剩,居住在農村地區的人甚至可能從降低租金中獲益。
即便是在城市,租金也不是到處都在上漲。德國強有力的支持租戶(hù)的法律保護長(cháng)期租戶(hù)不受租金上漲的影響。
“從法律上講,租金只能在三年內提高15%到20%。而且,一個(gè)人不允許將(舊合同的)租金高于每四年評估一次的租金指數。“受折磨的是那些需要搬回家的流動(dòng)年輕人。”
問(wèn)題的解決辦法
布勞恩說(shuō),讓鄉村成為一個(gè)更有吸引力的居住地是治療的一部分。
“德國農村地區缺乏吸引力有兩個(gè)原因,”他解釋道。首先,移動(dòng)電話(huà)和寬帶覆蓋率很低。其次,如果你沒(méi)有車(chē),你就會(huì )被困住,因為那里的大多數公共交通都已經(jīng)停止了。
然而,一個(gè)普遍的誤解是,農村地區的就業(yè)機會(huì )太少。那不是真的。我們發(fā)現,農村的人均就業(yè)機會(huì )比漢堡、慕尼黑和柏林等城市要多。
但不同的是,高質(zhì)量的工作主要集中在城市。不僅越來(lái)越多的德國年輕人上大學(xué),他們還和其他高水平的人士結婚。
在過(guò)去,醫生和護士結婚。但是現在他嫁給了主治醫生,這讓他們倆都很難找到符合他們在鄉下條件的工作,”布勞恩說(shuō)。
其次,他說(shuō),政客們需要讓投資者更容易建立。
在柏林,住房赤字是該國嚴重的問(wèn)題之一,多年來(lái)在城市邊緣修建大型新定居點(diǎn)的計劃從未脫離過(guò)計劃。
布勞恩把這歸咎于林克,這個(gè)左黨派是柏林政治的強大力量。
“迪•林克(Die Linke)對遷入城市有意見(jiàn)。他們說(shuō),如果我們建造更多,更多的人將來(lái)到這里。這是錯誤的。不管怎樣,人們還是會(huì )來(lái)的,而新來(lái)的人通常會(huì )得到更好的報酬,并對已經(jīng)在這里的人施加壓力。
他還抱怨聯(lián)邦政府的政策制定不力。
德國政府的目標是通過(guò)稅收優(yōu)惠來(lái)補貼新住房的建設,從而點(diǎn)燃建筑熱潮。
布勞恩說(shuō):“但如果投資者不想建房,補貼是有意義的。”“低利率意味著(zhù)投資者真的熱衷于建設。”
“這座建筑之所以沒(méi)有修建,是因為政府沒(méi)有留出土地用于建設。”補貼通過(guò)創(chuàng )造更多的需求,推高了土地成本,進(jìn)而推高了建筑成本。所以這是完全錯誤的政策。
盡管如此,仍有一些跡象表明,供應終于開(kāi)始趕上需求。五年前,大約有5000套新建公寓進(jìn)入柏林市場(chǎng),而現在這個(gè)數字已經(jīng)上升到每年16000套。這仍遠低于政府所認為的2.5萬(wàn)。
“我不認為我們很快就能做到這一點(diǎn)。”政治阻力仍然很高。房?jì)r(jià)的上漲可能會(huì )平息一些,但公寓的短缺將會(huì )持續四五年。